一线城市降温三四线楼市失衡

发布时间：2020-07-13 11:59:48 阅读：次来源：过滤机厂家

随着不动产登记、自住商品房等多项消息的释放，北京房地产市场正在发生着悄然的转变，记者调查北京楼市发现，炙手可热的“日光盘”已经越来越少，“看房的多，入手的少”，这是目前北京楼市最真实的状态。

而多项房产数据也显示，无论是从二手房交易量，还是新建商品住宅成交量，都创下了多个新低。记者走访房山区新盘，市区二手房中介市场等地，也感受到了北京楼市的“冷清”，甚至部分二手房中介一个月仅卖了4套房。

北京二手房量价齐低半个月减价20万

北京工作多年的郭先生在魏公村看好了一套二手房，60平方米，300万人民币，这在魏公村这种黄金地段来说，已是相对便宜的了。然而等到要交订金的时候，郭先生犹豫了。媒体对于房价的报道让他难以抉择， “一边说在降，一边又在说涨，”郭先生想再等等看。

房东听说郭先生犹豫了，连续主动两次打来电话表示“关心”，房子的价格也从最初的300万降到了280万，这相当于半个月少了20万，看到房东这么着急，郭先生却越下不了决心，依然三个字，“等等看！”

来自北京市房地产交易管理网上的数据显示，3月份北京二手房3月份本市二手房市量价齐跌，网签仅8943套。尽管环比2月份有所上涨，但却创下了自2009年以来历史同牛皮癣的初期症状表现期的最低值。成交均价方面，3月份北京二手房成交均价为每平方米3.14万元，与2月份成交均价3.16万元相比，下调0.6%，且跌幅比2月有所放大。

记者走访二手房中介市场，感受到了二手房的冷清，部分中介的功能，甚至全部转到了租房市场。在链家地产的魏公村韦伯豪店，半个小时的时间里，竟然没有一个顾客来光顾。销售顾问坦言，现在卖出一套房不容易，在她给记者出示的卖房记录表上，记者看到2月份该店仅有4套房成交，相对之前的1月份，销售额下降了近50%。销售表示，3月份的买房记录暂没公布，但比2月的成交还要少。

在另一家北京中天置地房地产经纪有限公司，当有人表示想看看二手房，该店销售很是诧异，“因为现在都是租房的多，买房的少”。销售坦言，大多数中介机构的业务方向，都从卖房转向了租房。“二手房市场最近很是惨淡。”该中介销售透露，二手房的成交量大不如从前。记者了解到，魏公村附近的二手房价格，大概在5万至6万一平方米，“这个价格从2012年就差不多如此，涨幅不大”，销售表示。

不过这些都完全不影响中介机构的收益，“房子卖不出去，但是房子租得出去。”与二手房市场的冷清相比，租房市场就异常火爆了。魏公村毗邻高校，所以租房的不少，记者了解到，魏公村附近一个两居室的房子，出租价格早已在5000元左右。

北京新楼盘售楼处冷清库存创新高

日前媒体报道，继天宫院区域的住总万科橙以低于市场预期的价格入市之后，通州台湖东亚-印象台湖项目也从最初预计的2.6万元/平方米（毛坯房）变成2.2万元/平方米起（精装修房）平价入市。接连出现的平价入市项目，被业内解读为北京楼市的风向悄然变动。

事实究竟如何呢？记者走访北京多个楼盘发现，昔日炙手可热的“日光盘”已经越来越少，而一些地产商以广告促销嘘头来招徕消费者，却依然效果甚微。在房山良乡大学城的旭辉天地楼盘售楼处，记者看到前来看房的寥寥无几，等了近一个小时才看到一名看房人过来咨询，据这名看房人表示，他已经看了好几个楼盘了，但一直没下定决心是否出手。“都听说其他楼盘降价了，我过来看看这边降没降。”

销售张先生告诉记者，去年10月旭辉天地一期开盘时，均价在2.2万每平方米，如今的价格是2.5万每平方米。对于是否看好北京的房价，刘先生拍着胸脯给记者保证，“绝对上涨”。他举了一串数字印证他的说法，目前北京可居住房屋有430万套，再加上期房库存有6万套，每套房按3口居住计算，有1308万人有房住，这还不包括其中的房婶、房叔有多套住房的，而北京市常住人口有2300万人，这意味着还有近1000万人没住房。“因此，北京的房价不可能降。”张先生表示。

在房山区的首开-熙悦睿府楼盘的售楼大厅，同样是冷清的状态，门口保安告诉记者，最近来看房的明显减少，周末时候人会多点。该楼盘销售主管范先生对记者表示，他们楼盘推出的都是小户型的商住房，但依然抢手，“现在纯住宅的楼盘都不多了，大家都在抢商住房”。

然而，根据上海易居房地产研究院发布的房地产市场研究报告显示，3月，在包括北上深广等一线城市在内的这20个城市中，有14个城市库存出现了环比上升现象。其中北京的库存上升幅度较大，环比增幅达到10.0%。

据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2014年3月，北京全市新建商品住宅成交量为7289套，环比2月份增长227%，较今年1月份的6908套小幅增涨5.5%，与去年3月份同期的成交量相比下跌62.4%。

从季度来看，2014年一季度北京新建商品住宅成交量为16418套，环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，为05年以来季度新房成交量最低，甚至低于2008年1季度17521套6.3个百分点。其中，一季度新建纯商品住宅成交量为11621套，环比下跌23.2%，同比下跌54.5%；成交均价为27863元/平，环比上涨10.4%，同比上涨26.6%。

自住商品房释放“冷淡”信号加剧房客观望

多位业内人士对记者表示，新房市场成交量下滑，和北京推出自住房关系很大，大量买房人开始在自住商品房和普通商品住宅之间观望。这也使得一些开发商下调了开盘预期价格，例如通州台湖的东亚?印象台湖等；部分楼盘单次推盘量也在减少。

记者了解到，自去年11月30日首个自住型商品房项目启动网上申购，到目前为止，北京已经有多个自住型商品房项目正式入市，合计向市场提供的房源超过1.2万套。

业内人士表示，虽然尚未达成实际成交，但是从数字上来看，自住房供应套数已经占到了一季度约1.6万套新房成交量的78%，市场供应结构的改变，中低价位商品房占据供应主体。而随着自住型商品房陆续签约，楼市成交结构也将随之发生根本性转变，楼市整体交易均价将会被拉低，从而加剧普通商品房购房者的观望心态。

亚豪机构副总经理高姗也认为，自住型商品房的作用不可小觑。对于具有高价格敏感度的刚需购房人来说，目前上市的自住房普遍仅相当于周边在售的商品房项目的60%左右，极具吸引力，虽然短期内自住房的供应量有限，难以覆盖全部刚需购房人，但是未来随着上市项目量的增多、供应规模的增大，对购房需求的分流作用将会愈发明显。这也将进一步促使刚需楼盘开发商加速出货，低价换量。

此外，房地产专家也表示，受房贷紧缩、住房信息联网、限购等政策影响，也限制了部分市场刚性需求，使得部分资金实力较差的购房者不得不暂时取消或延后购房计划。（人民网，记者贾兴鹏）

成交量下跌上海楼市陷入僵局

“现在是没人来看房了。”中原地产上海一家门店的经理告诉记者。一季度清冷的楼市交易，导致该店业务员流失，而公司为了控牛皮癣好治愈吗制成本也不再增加新人。年初至今，多个城市和地区的凸现房价下降、开发商降价促销以及银行谨慎放贷的声音，有关房价涨跌再次占据一季度的舆论浪口，并助长了一线城市降价的预期。作为全国经济风向标之一的上海，马年楼市到底是“退烧”还是再入迷局？

成交量下跌两成中介门店保本难

春节之后，杭州楼市降价、砸盘消息一出之后，有关楼市的负面信息就开始多起来，恐慌夹带着观望情绪蔓延至一线城市。上述门店经理称，以前平均带40组客户还能卖掉一套，现在是没人上门看房了，每天能做的事只有往外打电话。“一季度能保本的门店很少”。

数据显示，今年一季度整个走势呈现温和下降，春节前后交易流量比2013年流量明显偏低了20%。中房信研究总监薛建雄也预计，一季度上海商品住宅成交量大概下跌两成。

在预见楼市“金三月”不再以后，三月最后一两周，部分开发商和二手卖家沉不住气了。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍向记者称，“他们开始做出价格调整姿态，引导出一波交易释放，形成以价换量的格局。”

以绿地集团某新盘为例，销售人员称2月份推出的100多套房源售罄。虽然偏远，且周围全是密集大集卡车往来，买家认为还是价格便宜，160-170万元就能买两居精装房。

就二手房来说，上海则早已是有价无市的疲态。2013年下半年，记者关注的上海几个二手房板块就已经很难卖掉。2014年春节之后，记者数次观察到，所在小区附近中介周末摆的二手房买卖信息摊前，无人问津。

上述门店经理说，由于严厉的限购政策，外地买家少了很多，有的也基本都是置换客源。

宋会雍解释，主要是市场观望气氛因多重因素影响而加深，信贷投放缩紧。各地降价案例频现也让卖家期待上海降价能够来临。

楼市陷僵局向左走还是向右走

尽管房子难以卖动，但蹊跷的是价格仍在上涨。据上海搜房网数据监控中心统计，2014年第一季度上海楼市商品住宅成交均价25724元/平，环比2013年第四季度仍然上涨了2.0%，同比2013年第一季度大幅提升10.6%。

在上海的新盘分布中，价格两万元左右一平的刚需盘多集中在外环，如浦东周浦、南汇，宝山顾村以及松江、奉贤一带。在记者长期关注的几个品牌盘中，周浦、宝山和嘉定的刚需房盘走量算是较快。

而交通方便稍微靠近中环的新盘价格多在3.8万元/平方米以上。位于上海康桥板块的万科中环国际海上传奇，从2013年第一次开盘的均价3万元/平方米已涨至最近开盘的三期价格4.1万元/平方米。

值得注意的是，虽然价格涨了，但是该盘实际上优惠力度比去年二期开盘时要大。22日开盘至今，据称还剩下3/1房源,“日光盘”早已不再。

而二手房市场，上述门店经理感叹现在“价格太高了”，也不下跌，也无合适的房子，大部分买家都在观望。卖家“仅个别主动降价”，而挂牌量单从中原门店上来看略有增加，但幅度不是很大，10%以内。

就算是刚需买房者心理也充满矛盾。在上海一位买家看来，现在房价太高了，再花200多万买一套60多平的90年代房子，虽然交通稍微方便，但是下一步置换他卖给谁？没有接盘者也是很多二手房买家不得不考虑的问题。

因为学区或者更换大房子的置换买家也很痛苦。上述门店经理说，没有看到好的房源前，置换客也不敢出手自家手上的房子。一来二去，整个交易时间长，有可能最后也就不了了之。

与此伴随的是库存上升，截至3月底止，包括北上广深等20个城市新建商品住宅库存总量为8,401万平方米，环比增2%，同比增16.3%，数据为2010年以来最高。上海一手房的存量近一月略增加，但幅度不是很大，目前为1035万平米。

几方博弈的加剧再加上未来的政策不确定性，更多的需求也选择观望，导致上海楼市正陷入僵局。

不过宋会雍预计称，4月能让前期观望积压的需求得到释放，认为交易量有超越3月的机会。（人民网，记者魏倩）