刚需房利润逐步走低开发商或将转向

发布时间：2021-01-07 11:17:06 阅读：次来源：过滤机厂家

摘要: 对于很多人来说，房市的回暖，地价的不断攀升，房企的制造成本越来越高了，从而导致我们的住房成本也越来越高，而开发商为了追求更高的利益必然会转向于改善型项目，那么自然就会使刚需房的供应量急剧下降。

对于很多人来说，房市的回暖，地价的不断攀升，房企的制造成本越来越高了，从而导致我们的住房成本也越来越高，而开发商为了追求更高的利益必然会转向于改善型项目，那么自然就会使刚需房的供应量急剧下降。

今年以来，上海土地价格上涨较快，很多时候土地楼板价格已经和周围的房价相当，而这也是导致上海的房价不断上涨的重要因素。对于很多像林伟这样的首次置业刚需者而言，买房的门槛也不断抬升，这些工薪阶层的80后甚至90后们正面临买房难的问题。

土地供应转向了，房企的压力能缓解吗

有房企虽然总部已经在上海但是由于土地价格较高其在上海竟然没有一块土地。多名房企土地部门人士都向记者表示，虽然目前土地价格很贵，但是不得不拿地，否则公司没有土地开发已经不能运作下去。

今年9月末，上海的土地拍卖会现场，滨江集团&平安集团联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区大场镇一宗宅地，其成交楼面价28755元/平方米，溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地，包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。值得一提的是，在土地总价为19亿时，滨江平安联合体直接跳价11亿至30亿。

而在9月中旬的拍卖会上，上海则共计拍卖了3块土地，金额约78亿，值得一提的是其溢价率均超过了100%。其中，青浦区赵巷镇嘉松中路东侧纯宅地被旭辉&上海建工联合体以26.16亿元摘得，溢价率114.9%，楼板价22122元/平方米，单价首破2万。保利地产则花费41亿元获得宝山大场宅地，地块溢价率107.22%，楼板价22314元/平方米。首创置业以10.98亿的价格获得淀山湖新城宅地，溢价率103.87%，楼板价17324元/平方米。

同策咨询此前的一份报告显示，2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，供应量持续收缩。而新鲜出炉的上海2015年供地计划显示，商品住宅建设用地供应计划面积为400~600公顷，其中还包含了保障房，实际供应的商品住宅用地就更少。从上述数据可以看出，上海的土地供应在不断减少。

一般而言，开发中高端户型的利润率比小户型的利润率要高，因此开发商都会选择做一些改善类的产品，这样也无形增加了土地的价格，而上述的改变，或许会对土地价格有所降温。而上述土地也要求增加中小户型的比例，那么上海的中小户型目前究竟是什么情况呢?

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利润不如改善型项目高，房企不愿再做刚需盘

与上海高涨的房价相对应，高价地的入市，将大大拉升新项目价格，明年的楼市或将难寻普通商品房，取而代之的或许是高端楼盘遍地开花。

虽然也有开发商开始设计40平方米左右的公寓来满足这些刚需客户的需求，比如阳光城就在位于二号线唐镇的项目和寓见公寓合作，打造40平方米不到的公寓，并通过挑高设计实现双层，增加了使用面积。这一类产品保证了空间的使用效率，但是供应情况也并不多见。

很多人都选择租酒店式公寓，因为酒店式公寓的水电宽带费用很贵，其产权时间也很短，购买过后想要卖掉的难度也是非常大，对于多数人来说这不是一个很好的选择。

为什么开发商都不愿意做小户型的房子呢?我们从多家开发商处了解到，刚需人群对于价格非常敏感，开发商能够在里面赚取的利润和改善型住宅比还是差很多。这也是很多开发商不愿意做小户型的原因。

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豪宅卖不动了，楼市会回归普通市场吗

一方面上海的刚需户型严重不够，另外一方面在过去的二、三季度上海的豪宅和高端住宅市场却表现非常好。

上半年上海豪宅可谓风光无限，截至今年上半年上海成交均价超过10万元/平方米的一手高端豪宅成交超过150套，创新上海的历史新高。此前，豪宅历史最高点是2012年创造的149套。新江湾板块就已经感受到了这样的好转，虽然这边的单价并没有10万/平方米的数字，但是很多总价1000万左右的房屋已经所剩无几。此外，由于这一轮市场的波动这个板块很多楼盘都有不同程度的价格上涨。

“蓄客数量不够，很多豪宅的操盘手都在头疼找不到买家了，有实力购买豪宅的客户就那么多。”一位不愿透露姓名的豪宅营销人士告诉记者，“此外，股市不景气导致很多人财富缩水，大家对于市场的观望情绪也开始增加。”

以位于上海黄浦区的豪宅项目黄浦湾为例，其在很早就宣称在今年上半年将开盘，后一直不断延后，直到今年10月其才开盘。网上房地产数据显示，其在今年10月16日开盘，新开盘总套数122套，但是目前10月的销售速度显示仅为3套。

黄浦湾只是一个豪宅项目的缩影，上述豪宅营销人士提到，目前豪宅仅几个项目有良好的客户基础和销售能力，很多豪宅在今年下半年都面临了滞销的难题，而上半年豪宅旺销，业内普遍预测的豪宅年或将提前结束。

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